En El Carmen de Atrato, la lucha por la titulación de tierras se ve afectada por un fenómeno conocido como “falsa tradición”. Aquí, la transferencia de derechos de propiedad es realizada por personas que no son los propietarios legítimos. Esta práctica ha generado dificultades en el proceso de formalización de tierras, ya que las familias no tienen pleno derecho de dominio sobre sus propiedades.
De acuerdo con Manuel Alejandro Correal, subdirector de Gestión Jurídica en la Agencia Nacional de Tierras (ANT), la falsa tradición es un problema generalizado en varias regiones del país, atribuido a una cultura de informalidad en la venta de inmuebles, acuerdos verbales y documentos privados no registrados adecuadamente. En el Carmen de Atrato, la informalidad alcanzó un 79,63 por ciento en 2019, según el informe sobre informalidad de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria (UPRA).
Algo que agrava el proceso de titulación de tierras en El Carmen de Atrato es que gran parte del municipio es zona de reserva forestal afectada por la Ley Segunda de 1959. Esto quiere decir que está priorizada su conservación y que la tierra no puede ser de nadie a menos que el Ministerio de Agricultura haga una sustracción mediante un acto administrativo.
En esta entrega de El Explicador, Consonante resuelve las principales dudas sobre los obstáculos que enfrentan los carmeleños y cómo pueden demostrar que sus tierras les pertenecen.
¿Qué es la falsa tradición?
La falsa tradición es un fenómeno jurídico que ocurre cuando se transfiere un derecho por parte de una persona que no es el propietario o titular de este. Es decir, una persona que pretende transferir el dominio, pero carece de la calidad de propietario, explica Manuel Alejandro Correal, subdirector de Gestión Jurídica en la Agencia Nacional de Tierras.
“La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas. Consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, teniendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales”, dice el artículo 740 del código civil.
Así las cosas, para efectuar la tradición del dominio de un predio, es fundamental la inscripción del título en la oficina de registro de Instrumentos Públicos. La falta de este requisito produce la falsa tradición.
Un ejemplo es el caso de Olivia Úsuga, campesina de El Carmen de Atrato, y su sobrina Mileidy Restrepo, ama de casa y comerciante, quienes heredaron un predio familiar. Son 1.451 metros cuadrados divididos en 11 lotes de los cuales tienen escrituras. Sin embargo, esta información no está registrada en la oficina de Instrumentos Públicos. Como no tenían conocimiento de esto, la familia Úsuga vendió las tierras a ocho personas que quedaron en situación de falsa tradición.
Otro caso es el de Antonio José Ortega, exalcalde y exconcejal del municipio. Él y su esposa Diana Ríos compraron en 2002 un terreno de 13.500 metros cuadrados ubicado en el casco urbano, al lado del cementerio. Durante 15 años gozaron de la tierra, cultivaron café, aguacate y caña. En 2017 subdividieron el terreno en 30 lotes, que fueron vendidos a 24 personas. Sin embargo, cuando intentaron obtener el certificado de inscripción en la oficina de Instrumentos Públicos, descubrieron que no tienen dominio pleno y real del predio. Los compradores se encuentran, entonces, en situación de falsa tradición.
¿Cuáles son los problemas que trae la falsa tradición?
De acuerdo con Manuel Alejandro Correal, quienes están en esa situación jurídica no cuentan con las facultades que otorga el derecho de dominio para el uso, goce y disposición del predio. Por lo tanto, no tienen permitido hacer negocios con una tierra que legalmente no es su propiedad.
En 2017, Antonio José Ortega y su esposa Diana Ríos, quien figura como dueña de la tierra, recibieron un porcentaje de la cuota inicial por parte de las personas a quienes vendieron los lotes. Sin embargo, al descubrir el problema de titulación, muchas no continuaron con los pagos. "Las personas hicieron el compromiso de pagar el 50 por ciento antes y el otro luego de tener las escrituras, pero cuando comenzó el problema no siguieron abonando", cuenta Ortega.
Esta falta de pagos, explica, generó una ruptura en la economía y la convivencia familiar. Con ese dinero tenían previsto costear los gastos de la educación universitaria de sus dos hijas, algo que se les ha dificultado al no poder cerrar las negociaciones.
“Acabé con mi economía y la convivencia en mi casa es terrible. El sueldo no me alcanza para suplir todas las necesidades del hogar y de mis hijas que estudian en la universidad. Se nos complica hasta pagar los servicios. Ha sido una tragedia", dice.
"Acabé con mi economía y la convivencia en mi casa es terrible. El sueldo no me alcanza para suplir todas las necesidades del hogar y de mis hijas que estudian en la universidad. Se nos complica hasta pagar los servicios. Ha sido una tragedia"
Antonio José Ortega
¿Por qué es tan común este problema?
La falsa tradición es un fenómeno generalizado en distintas zonas del país, explica Manuel Alejandro Correal. Esta situación obedece, en primer lugar, “a una cultura de la informalidad en la venta de inmuebles que opera a través de acuerdos verbales y documentos privados no protocolizados en notarías”.
Además, explica Correa, “por mucho tiempo el acceso a oficinas de registro de Instrumentos Públicos contribuyó en gran medida al incremento de la informalidad de cara la transferencia del dominio sobre los predios”. Por esta razón, con el paso del tiempo, “la tenencia de estos predios se encuentra en cabeza de una personas distintas a las que aparecen en la información del folio de matrícula inmobiliaria”.
"Por mucho tiempo el acceso a oficinas de registro de Instrumentos Públicos contribuyó en gran medida al incremento de la informalidad de cara la transferencia del dominio sobre los predios"
Manuel Alejandro Correal, subdirector de Gestión Jurídica en la Agencia Nacional de Tierras
En El Carmen de Atrato, por ejemplo, no hay una oficina de Instrumentos Públicos ni una notaría, razón por la que los habitantes se ven obligados a desplazarse hasta Quibdó y Ciudad Bolívar, respectivamente.
Antonio José Ortega, quien se mudó a Medellín, ha tenido que viajar a Quibdó para realizar trámites y reclamos. “Me ha tocado ir más de tres veces a Quibdó, que está a más de ocho horas por carretera. Eso implica dejar de trabajar y gastar dinero que no tengo en viáticos. Después de ese esfuerzo me regreso con las manos vacías.” cuenta Ortega.
¿Cómo demostrar la propiedad de una tierra?
Algunas pruebas importantes son las anotaciones del folio de matrícula que están en el historial de tradición, explica Manuel Alejandro Correal. Estas “pueden constar antecedentes de dominio, que debido a la inscripción de negocio que no transfieren el dominio se encuentran en la actualidad en situación de falsa tradición”.
Por ejemplo, el negocio de Antonio José Ortega y Diana Ríos cumple con formalidades como el acuerdo de precio y de la compraventa, aunque ellos carecen del derecho de dominio.
"Tenemos la escritura radicada en Ciudad Bolívar, Antioquia, el 27 de junio del 2002. Además tenemos el folio de matrículas, que es el documento principal para demostrar que esas tierras son nuestras. Contamos con el testimonio de los vecinos que saben que toda la vida hemos vivido y trabajado esta tierra, y los recibos pagados del Impuesto Predial”, cuenta Ortega, quien cuestiona que esta información debería ser suficiente.
La familia Úsuga también cuenta con el folio de matrícula del total del predio y con los soportes de pago por 20 años del impuesto predial de su tierra. "Hemos venido pagando el predial de a poquito pero lo pagamos, porque para eso sí saben hacer trámites " cuenta Olivia Úsuga.
¿Cuáles son los principales problemas en los procesos de titulación de tierras?
Para Manuel Alejandro Correal, la principal dificultad es la imposibilidad de conseguir pruebas documentales, teniendo en cuenta la realidad rural del país. “Esto sucede bien sea por la falta de acceso a las notarías, la falta de oficinas de registro e Instrumentos Públicos o la cultura de la palabra como medio para oficializar los negocios jurídicos”, explica Correal.
Otro impedimento, señala, es la falta de un catastro multipropósito, algo que afecta “no solo a los tenedores de tierras rurales, sino a toda la población, ya que identificar y caracterizar cada uno de los predios del territorio nacional se convierte en una tarea dispendiosa de cara a la etapa preliminar del proceso de formalización”.
¿Cómo resolver la falsa tradición?
La falsa tradición se puede sanear a través de del proceso de formalización de tierras. Este proceso puede resolver el problema de poseer un bien pero sin contar con el derecho de propiedad, señala Manuel Alejandro Correal. "Los casos de formalización de falsa tradición se realizan respecto de bienes de propiedad privada, toda vez que pueden existir casos de falsa tradición respecto de bienes baldíos", explica.
“La Agencia Nacional de Tierras declarará mediante acto administrativo motivado, previo cumplimiento de los requisitos legales, la titulación de la posesión y saneamiento de la falsa tradición en favor de quienes ejerzan posesión sobre inmuebles rurales de naturaleza privada”, dice el artículo 36 del Decreto Ley 902. Sin embargo, precisa Correal, "cuando un predio es de naturaleza baldía no se puede adelantar un proceso de formalización".
De esta forma, el saneamiento de la falsa tradición busca que el poseedor de un inmueble y el dueño inscrito sean la misma persona. Aquí cobra relevancia la ley 1561 de 2012 “por la cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones.”
¿Qué buenas prácticas se deben tener para evitar problemas de tierras?
Correal recomienda conocer los antecedentes registrales en caso de que se quiera comprar, vender, permutar o cualquier otra operación comercial sobre un bien rural. Además, considera fundamental que “las nuevas generaciones sean conscientes de las consecuencias de transar y disponer sobre los predios, especialmente, cuando no se tiene conocimiento sobre quién es el titular del bien”.
