Después de más de cuatro décadas de espera, 350 familias campesinas de la vereda El Triunfo, en los Llanos del Yarí, lograron algo que parecía imposible: recibir los títulos de propiedad de las tierras que han trabajado toda su vida. En marzo de este año, la Agencia Nacional de Tierras (ANT) les entregó 63 títulos que suman 8.153 hectáreas, un hito en una región marcada por el conflicto armado y la falta histórica de acceso a la tierra.
Pero los campesinos de El Triunfo no son los únicos que esperan convertirse, por fin, en dueños legales de sus tierras. En San Vicente del Caguán, la ocupación informal de predios ha sido una constante durante décadas y aún persiste una gran deuda en materia de titulación rural. Por eso, las comunidades ven en el proceso de formalización —conocido como catastro multipropósito— una oportunidad para actualizar los valores catastrales y exigir transparencia sobre el uso de los recursos públicos en el territorio. Sin embargo, adelantar este proceso en regiones que han sido atravesadas por el conflicto armado tiene varios retos: la informalidad en la tenencia, la falta de información predial y la desconfianza hacia la institucionalidad tras años de abandono estatal.
La aplicación del catastro multipropósito no solo representa un proceso de actualización de datos sobre la tierra o predios, también responde a una deuda del Estado colombiano, pactada en los Acuerdos de Paz de La Habana (2016). En el punto 1.1 de la Reforma Rural Integral se estableció la necesidad de garantizar el acceso, uso y formalización de la tierra, junto con la formación y actualización del catastro rural y del impuesto predial.
El catastro multipropósito busca identificar quién posee la tierra y cómo se está utilizando. Para ello, las familias deben aportar los documentos que tengan —como cartas colonos o de sana posesión— que sirvan para acreditar su ocupación. Luego, con la actualización predial, se revisan los avalúos y las tablas de medidas que determinan el valor catastral, las cuales deben ser aprobadas por el Concejo Municipal, encargado de velar por los intereses de la comunidad. Finalmente, la Administración Municipal emite su concepto para dar continuidad al proceso.
Este proceso está a cargo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), la máxima autoridad geográfica y catastral del país. El Igac será el encargado de actualizar la base de información predial, rural y urbana.
¿Cuál es el objetivo del catastro multipropósito en San Vicente del Caguán?
Su objetivo principal es actualizar la información sobre quién habita el territorio, incorporando enfoques de género, de autorreconocimiento étnico (afrodescendiente, raizal, palenquero, indígena o campesino) y de interseccionalidad, es decir, reconociendo que las personas pueden enfrentar desigualdades simultáneas —por su género, origen, edad o condición social— que influyen en su acceso a la tierra y en la forma como viven el territorio.
El valor catastral, calculado por el Igac, se determina en función de varios factores clave: el área total del terreno y sus edificaciones, el uso que se le da al suelo (agrícola, ganadero, forestal, comercial, residencial, entre otros), la ubicación y accesibilidad (proximidad a vías, servicios públicos y equipamientos), y las condiciones físicas del terreno, fertilidad y cualquier riesgo ambiental o de inundación.
Otras variables son las topográficas (cuerpos de agua), tipificación de la construcción (características estructurales, materiales utilizados y uso previsto), vías, uso del suelo y servicios públicos.
El Igac divide esta información en tres componentes. El primero es el físico y corresponde a la localización (coordenadas), los linderos, la identificación como: dirección, folio de matrícula inmobiliaria —se le asigna si no tiene— y la caracterización.
El segundo, a nivel jurídico, se revisa el dominio (título de propietario), posesión (hacer uso, pero no es dueño) y ocupación (bien fiscal, o patrimonio de la nación).
Y el tercer componente es el valor de la propiedad. Se determina el avalúo catastral del inmueble, según el avalúo del terreno (valor unitario del terreno por el área del mismo) más el avalúo de la construcción (valor unitario de construcción o metro cuadrado por área del terreno).
¿Cuáles son las prácticas más reconocidas en el territorio sobre el uso y propiedad de la tierra?
En muchos casos, la compraventa de predios se hace mediante acuerdos verbales o con contratos privados sin autenticar. Esto dificulta que los nuevos propietarios accedan a servicios básicos, créditos o programas del Estado. Además, al no estar registrados oficialmente, los predios quedan por fuera de los catastros municipales actualizados y, en consecuencia, sus dueños no pagan impuesto predial.
“Los bienes inmuebles, como casas, lotes, apartamentos y fincas, no pueden ser trasladados. Para su adquisición o enajenación (venta) la ley establece formalidades: es necesario sanear la propiedad pagando el impuesto predial, tramitar una escritura pública en la notaría y registrarla en la oficina de instrumentos públicos. Solo así el vendedor deja de ser el propietario y el comprador se convierte en el nuevo dueño. Es frecuente que, tras un acuerdo verbal y la entrega de dinero y llaves, los predios sigan figurando a nombre del vendedor o, incluso, de un tercero. Esta situación genera incertidumbre jurídica; por ejemplo, si los anteriores dueños no han pagado el impuesto predial, el inmueble podría ser embargado”, indica Mario Holguín, asesor de la Secretaría de Hacienda.
Holguín agrega que para evitar esas situaciones se debe verificar la escritura pública, consultar en la notaría la legalidad y antecedentes del predio.
¿Cuál es el porcentaje actual de la cobertura catastral en el país?
En mayo de este año, el director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), Gustavo Marulanda Morales, reconoció que muchos municipios del país tienen su información cartográfica desactualizada desde hace más de tres décadas. Según explicó, cerca del 30 por ciento del territorio nacional aún no cuenta con información catastral ni está formalizado. Sin embargo, destacó que el 75 por ciento del país ya tiene actualizada su cartografía, lo que permitirá que los pueblos indígenas realicen la operación catastral en sus territorios con un enfoque intercultural y participativo.
Marulanda también aclaró que el catastro multipropósito no implica el cobro de impuestos, la titulación o adjudicación de tierras, ni el ordenamiento territorial o la ampliación de resguardos y zonas de reserva campesina.
¿Cómo se está desarrollando el proceso en San Vicente del Caguán y cuál es el principal reto?
En San Vicente del Caguán, el catastro multipropósito se hace puerta a puerta. Los equipos técnicos visitan cada vivienda, revisan los documentos, identifican el tipo de construcción y registran quién vive allí. Cada predio recibe una ficha catastral con toda la información recopilada.
El trabajo lo realizan promotores, auxiliares y reconocedores prediales, que no solo miden y registran, sino que también explican a las familias el sentido del proceso. Su labor incorpora un enfoque intercultural, de género y de participación comunitaria. Además, brindan los conceptos básicos para la elaboración e interpretación de las cartografías.
La información recopilada debe incluir las características de cada predio, las áreas construidas, su situación jurídica —si es formal o informal—, la descripción de las condiciones de quienes lo habitan y el uso que se le da a la propiedad, ya sea residencial, comercial, industrial o institucional.
Iván Fiallo, tesorero de la asociación de comerciantes de San Vicente del Caguán, indica que uno de los principales desafíos es la participación ciudadana. "Muchos predios urbanos todavía figuran a nombre del municipio. A esto se suma la falta de cultura tributaria, lo que lleva a que la gente no pague el impuesto predial a tiempo, acumulando años de deuda. Además, llevamos décadas sin una actualización catastral. El reto es poder abarcar la extensión de nuestro municipio, que es el segundo más grande del departamento. Existen muchas fincas sin escriturar, pero en posesión desde hace más de 30 años, por lo que no pagan impuestos. Es aquí donde podría surgir un conflicto si el aumento se produce de manera abrupta".
Sin embargo, Fiallo expresa su preocupación de que el aumento del impuesto catastral recaiga desproporcionadamente sobre aquellos que ya están registrados en la base catastral: "El fin último del catastro multipropósito es entregar una base predial actualizada que sirva como insumo para variedad de procesos institucionales. Lo que puede pasar es que la gente que sí paga, sean los que amortiguan el alza, y hasta que no se tenga la legalidad al 100 por ciento habrá quienes no sigan pagando. Y ahí está el conflicto". Esta situación, según Fiallo, implicaría que los contribuyentes actuales subsidian el incremento, mientras quienes no tienen sus propiedades legalizadas evaden el pago.
¿Qué tiempo se ha estimado para hacer la actualización catastral en San Vicente del Caguán?
El tiempo estimado para la primera fase del catastro multipropósito, correspondiente al área urbana de San Vicente del Caguán, está proyectado hasta marzo de 2026. Para esa fecha se espera tener el 100 por ciento de la actualización completada.
Sin embargo, varios habitantes consideran que el proceso tomará mucho más tiempo debido a la extensión del municipio y a las dificultades logísticas que implica el trabajo en zonas rurales. Iván Fiallo, líder local, asegura que “este ejercicio, para que sea riguroso, debería tardar entre cinco y ocho años. En la ruralidad, donde está la mayor parte del trabajo pendiente, no lo van a hacer en un año. Creemos que sólo se actualizarán los predios de quienes ya venimos pagando el impuesto predial”.
Fiallo también advierte que la actualización catastral debe ir acompañada de la legalización de los predios, para garantizar un recaudo justo y equitativo que se refleje en inversión social y desarrollo para el municipio.
¿Cómo se garantiza la participación comunitaria y la transparencia del proceso?
En julio se realizó la “escuela intercultural geografía para la vida”, en la que participaron unas 50 personas. En la reunión estuvieron organizaciones sociales, autoridades locales y comunidad étnica y se habló del proceso de identificación y levantamiento de la información predial.
El Igac estableció una oficina de atención en San Vicente del Caguán, en el primer piso de la estación de gasolina conocida como Juanchito. Desde allí, el instituto resuelve las inquietudes de la ciudadanía sobre las medidas, los avalúos o cualquier otra situación. Además, se está trabajando con Juntas de Acción Comunal y la comunidad en general. Está pendiente una reunión en el Concejo Municipal para informar avances.
"En este proceso es natural que surjan dudas y es fundamental resolverlas para evitar resistencias innecesarias. Es importante que la gente comprenda la posibilidad de realizar modificaciones, cómo hacerlas, y que el pago de impuestos no implica automáticamente la titularidad del predio. El Igac no es una entidad que titule", aclara Mario Holguín, asesor de Hacienda.
¿Por qué es necesario el catastro multipropósito?
El catastro multipropósito es necesario porque garantiza la seguridad jurídica sobre la propiedad de la tierra y permite una mejor planeación y administración de los recursos del territorio. Aunque la Constitución de 1991 ya reconocía la importancia de estos principios, el tema tomó fuerza tras la firma del Acuerdo de Paz. En 2016, el Consejo Político Económico y Social (COMPES) incluyó por primera vez la necesidad de avanzar hacia un catastro actualizado. Tres años después, el Conpes 3958 definió la estrategia para su implementación, y en 2020, el Conpes 4007 diseñó el sistema de administración de tierras. Finalmente, la Ley 2294 de 2023 consolidó el catastro multipropósito como un pilar fundamental para la gestión y el ordenamiento territorial, estableciendo un plan de ejecución con prioridad a siete años.
Para Mario Holguín, asesor de la Secretaría de Hacienda, cualquier ejercicio con implicaciones legales para el municipio debe ser evaluado junto con el Concejo Municipal. En este caso, el objetivo es determinar si será necesario modificar las tarifas establecidas en el Estatuto Tributario.
“Los predios destinados a vivienda tienen un avalúo del uno por mil si valen hasta 10 millones de pesos, del dos por mil si valen hasta 20 millones, del tres por mil si valen hasta 30 millones, y así sucesivamente”, explica Holguín. “Imaginemos que en San Vicente del Caguán hay 500 predios con un avalúo de 10 millones, a los que actualmente se les cobra el uno por mil. Si esos predios pasan a tener un avalúo que los ubique en el rango del cinco por mil, habría un cambio significativo en la tarifa aplicada a esas viviendas. Por eso, es crucial analizar si se deben ajustar las tarifas para garantizar la equidad tributaria y evitar retrocesos”.
El Concejo Municipal de San Vicente del Caguán tiene la responsabilidad de analizar cuidadosamente la implementación del catastro multipropósito, con el fin de garantizar que las nuevas tarifas no afecten negativamente a los contribuyentes y, al mismo tiempo, permitan cumplir los planes de desarrollo y las inversiones proyectadas.
El concejal Antonio Correa ha reiterado su compromiso con la defensa de los intereses de la comunidad, subrayando que el proceso debe ser meticuloso, transparente y participativo.“Es fundamental promover espacios de participación ciudadana donde las comunidades puedan expresar libremente sus dudas, inquietudes y puntos de vista. Además, es crucial que las tablas de valores que se definan no generen un impacto negativo en la economía de los habitantes de San Vicente”, enfatiza Correa
El catastro multipropósito permite una articulación interinstitucional usando la información para facilitar el acceso público, la construcción de políticas, planificar construcciones, gestión del riesgo, desarrollo territorial, garantizar los derechos y la reforma rural para la construcción de paz, contemplada en los Acuerdos de Paz.
¿Cómo se definirá el estrato y las medidas de los predios?
Las medidas catastrales son el resultado del trabajo técnico que realiza el IGAC, encargado de medir y ubicar los terrenos. A partir de esa labor, se determina el tamaño real del predio y sus límites, mediante mapas, fotografías aéreas y visitas en campo. Con esta información se calcula el valor catastral, que corresponde al precio base que el Estado reconoce a un inmueble, considerando su extensión, ubicación, uso (residencial, agrícola, comercial o industrial) y las construcciones existentes.
Este valor es clave tanto para la planeación del territorio como para el cálculo de los impuestos.
Por su parte, el estrato socioeconómico no lo define el IGAC, sino la Alcaldía Municipal, con base en las condiciones físicas de la vivienda y las características del entorno, como vías, servicios públicos y equipamientos cercanos.
En resumen, mientras el valor catastral se utiliza con fines fiscales y de gestión del suelo, el estrato socioeconómico sirve para definir las tarifas de servicios públicos y orientar políticas sociales.
La administración municipal de San Vicente del Caguán reconoce que, a pesar de los nuevos avalúos catastrales, existen excepciones para no afectar la economía de los contribuyentes. “Si bien un terreno que se convierte en vivienda construida inevitablemente tendrá un incremento de valor, se establecerá un tope para evitar aumentos excesivos en propiedades ya existentes. Por ejemplo, si una casa valía 100 millones hace 10 años, ahora costaría 500 millones, el incremento máximo aplicado no superará el 50 por ciento o, posiblemente, el 100 por ciento en la siguiente vigencia”, explica Mario Holguín, asesor de la Secretaría de Hacienda.
"Es fundamental entender que, si se mantiene el pago actualizado, el incremento para el año 2027 se limitará al IPC más ocho puntos, lo que evitará un alza desproporcionada. Estamos esforzándonos para no perjudicar a los contribuyentes. De no actuar así, podríamos enfrentar levantamientos y protestas similares a las vividas en otros municipios del Caquetá y otras regiones, donde los avalúos de propiedades pasaron de $100 millones a $2.000 millones de pesos. Como ejemplo, un contribuyente que pagaba $100.000 pesos no podría asumir un aumento a $1.500.000. Por esta razón, debemos tomar medidas sobre lo que podemos controlar y prepararnos para lo que no, con el fin de prevenir un incremento desmedido en los avalúos y, por consiguiente, en los impuestos", agrega Holguín.
¿Qué diferencia hay entre el catastro tradicional y el catastro multipropósito?
El catastro tradicional se enfoca principalmente en registrar los terrenos y calcular el impuesto predial, por lo que su uso es casi exclusivamente fiscal. Se limita a medir los predios, asignar un valor y archivar esa información, muchas veces sin actualizar durante años. En cambio, el catastro multipropósito busca mucho más que recaudar impuestos: pretende conocer integralmente el territorio, quién lo habita, cómo se usa la tierra y qué servicios o conflictos existen sobre ella.
Esta información servirá no solo para Hacienda, sino también para la planeación rural y urbana, la formalización de la propiedad, la gestión ambiental, la infraestructura y la inversión social.
“Nosotros reconocemos el catastro tradicional como el insumo para cobrar un impuesto predial, y para quienes ya venimos pagando mal, bien, alto o bajo, no es una novedad. En otras palabras el catastro tradicional solo cobraba, mientras que el catastro multipropósito mide, reconoce y planifica el territorio para que las decisiones del Estado se ajusten mejor a la realidad de las comunidades”, indica Iván Fiallo, tesorero de la asociación de comerciantes.
